מדריך ראשוני לרכישת נכס מקרקעין

כאשר אדם רוכש דירה מקבלן הוא נדרש לחתום על התחייבות בת עמוד אחד המסכמת את עיקרי הדברים ביניהם ומהווה הקדמה לחוזה עצמו וכשרוכשים דירה מאדם פרטי  הצדדים חותמים על זכרון דברים. בשני המקרים ראוי טרם חתימה על אחד מהמסמכים הללו להתייעץ עם עו"ד על מנת שניתן יהיה בעת הצורך לבטל את ההתחייבות במינימום נזק.

1. משמעות החתימה על זיכרון דברים בין צדדים לעסקת מכר – על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 – התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, הינה פעולה הטעונה מסמך בכתב, ולכן דינו של זיכרון דברים כדין חוזה לכל דבר ועניין. החתימה על זיכרון דברים יוצרת קשר מחייב בין הצדדים קרי, בין המוכר לרוכש העתידי ולכן, מגבילה את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה כשזה נחתם לאחר החתימה על זיכרון הדברים. ישנם מקרים בהם, בעת החתימה על זיכרון הדברים, לא לובנו, בין הצדדים, כל תנאי ההסכם עד תום וכתוצאה מכך, מתגלים, בשלב מאוחר יותר, פגמים מהותיים העלולים ליצור עיכובים בהעברת הזכויות בנכס על שם הרוכש, לפעמים עד כדי ביטולו של ההסכם. ראוי להדגיש כי את ספירת הימים לצורך חישוב המועד האחרון לדיווח עסקה לרשויות המס מתחילים ביום בו נחתם הראשון בזמן מבין זיכרון הדברים או הסכם הרכישה. כלומר, אם נחתם בין הצדדים זיכרון דברים הרי שביום זה תחל ספירת הימים לצורך ביצוע המועד לדיווח לרשויות המס בגין העסקה. עוד ראוי להבהיר, כי דין זיכרון דברים כדין חוזה מכר לכל דבר ועניין ומשכך ביטולו, כמוהו כביטול חוזה מכר. קרי, בעת הפרתו של זיכרון דברים יידרש הצד המפר לשלם לצד שהסתמך על ההבנות שהושגו בין הצדדים במסגרתו של זיכרון הדברים – פיצויי הפרה וכן יהיה צורך לבצע ביטול עסקה ברשויות המס.

2. ביצוע בדיקות טרם רכישת הנכס – בעת קיום מו"מ לצורך רכישת נכס יעוגנו בהסכם הזכויות והאינטרסים הן של המוכר והן של הרוכש. אחת מהדרכים לעיגון האינטרסים של הצדדים בחוזה המכר היא ביצוע בדיקה טרם החתימה על הסכם המכר (המבוצעת, בד"כ, על ידי עורך דין המייצג את הקונה) בגין הנכס. יודגש כי ביצוע בדיקה משפטית בגין הנכס בעלת חשיבות ראשונה במעלה, ויכולה למנוע בעיות רבות בהמשך הדרך. חשוב לא להמעיט בחשיבות ערכה של הבדיקה, וחשוב לעמוד על כך כי באי כוח הצדדים יתנו את המענה בגינה כדלקמן:

2.1 תחילה יש לדרוש מהמוכר ככל והדירה רשומה ברמ"י ובחברה משכנת להמציא לקונה אישור זכויות מחברה משכנת או מרמ"י או משניהם גם יחד בהתאם לצורך, וכן דו"ח עיון מרשם המשכונות לחילופין ככל והדירה רשומה בטאבו יש לדרוש נסח טאבו, וזאת לצורך ביצוע בדיקה האם הנכס רשום על שם המוכר והאם רובצים על הנכס עיקולים או שעבודים כלשהם.

2.2 רצוי לבצע בדיקת קיומן של חבויות בגין הנכס בגופים השונים כגון מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה או מס מכירה.

2.3 רצוי לבדוק קיומם של צווי הריסה והפקעה על הנכס, וכן נדרש לבדוק בעירייה או במועצה המקומית אליה משתייך היישוב שבו מצוי הנכס האם הנכס המיועד לרכישה נבנה על פי היתר בנייה כדין.

2.4 ככל שמדובר ברכישת בית קרקע, מומלץ לבצע בדיקת מהנדס מטעם הקונה, אשר תעמוד על הליקויים הקיימים בנכס, ככל שקיימים ליקויים ועל מידת חומרתם, וכן יבדוק המהנדס האם הבית נבנה עם היתר בנייה? האם ישנן חריגות בנייה וכדומה.

3. חשיבות של רישום הערה /משכון /הערת אזהרה על הנכס :

3.1 עם החתימה על הסכם הרכישה וככל שהנכס אינו רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) נדרש הקונה לרשום לזכותו הערה על קיומו של הסכם המכירה בחברה המשכנת וברשות למקרקעי ישראל ובנוסף מומלץ לרשום לטובת הקונה משכון אצל רשם המשכונות.

3.2 ככל והנכס רשום בטאבו תירשם לטובת הקונה עם החתימה על ההסכם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

3.3 חשיבות רישום ההערה הן בלשכת רישום מקרקעין והן בחברה משכנת וברשות למקרקעי ישראל היא כדי למנוע, ככל שניתן, עסקה סותרת ו/או עסקה נוספת על גבי הנכס הספציפי עם קונה אחר.

3.4 קיומה של הערת אזהרה או הערה על הנכס לטובת הרוכש מבטיחה זכותו של הקונה בכך שרשם המקרקעין לא יאשר עסקה סותרת עם אדם אחר על גבי אותו נכס וזאת מבלי לקבל, טרם הרישום, את הסכמתו הפוזיטיבית של הקונה.

3.5 להערת האזהרה חשיבות נוספת והיא הגנה על הרוכש מפני עיקולים או שעבודים או הליכי חדלות פירעון אליהם יכול להיקלע המוכר, ואולם אין בכך די ולכן אם יש חשש להליך חדלות פירעון של המוכר טרם הרכישה מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בחדלות פירעון כדי למנוע נזקים עתידיים לקונה בעניין.

4. רכישת נכס מחברת בנייה (קבלן)

4.1 ראשית ולפני הכל עת מתעתדים לרכוש נכס מחברת בנייה, יעמוד הרוכש על כך שהחברה הקבלנית ממנה מתעתד הוא לרכוש את הנכס תמצייא לידו אישור מאת רשויות המס, המעיד על העדר חובות לרשויות, על מנת שבהמשך הדרך, חובותיה של חברת הבנייה לא יעכבו את רישום הנכס על שמו.

4.2 מומלץ לבדוק כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים הרשומים ואוחז בידיו "רישיון קבלן" בתוקף לשנה הקרובה.

4.3 בעת בדיקת "רישיון הקבלן" מומלץ לבדוק מהו סיווגו המקצועי של הקבלן – לפיו יהא באפשרות הרוכש לדעת באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק. כן מומלץ לבדוק את סיווגו הכספי של הקבלן ברישיון – לפיו נקבע מהו היקף העבודות שאותן רשאי הקבלן לבצע.

4.4 מומלץ לשוחח עם רוכשים אחרים של אותו קבלן, מפרויקטים אחרים, וזאת על מנת שיהא בידי הרוכש כדי לאמוד את רמת הגימור בפרויקטים שאותו קבלן בונה, את רמת השירות שלו, זמינותו לדיירים ונכונותו לתיקון ליקויים בנכסיו.

4.5 בעת חתימה על הסכם הרכישה עם הקבלן וטרם החתימה עליו בפועל יש לזכור כי בנוסף על מחיר הדירה נדרש הרוכש לשאת בתשלום שכ"ט עורך דין לעורך דין שמטעם הקבלן בסך של 1.5 אחוז משווי הרכישה או עד 5000 ש"ח פלוס מע"מ ויודגש כי חרף האמור, אין עורך הדין של הקבלן מייצג את הרוכש או דואג לאינטרסים שלו, אלא הוא מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד. על כן, מומלץ ורצוי לשכור שירותיו של עורך דין מטעמו של הרוכש, אשר ידאג לייצג את האינטרסים של הרוכש, מבחינת מכלול ההיבטים המשפטיים לרבות קיומם של היתרי בנייה, מיסוי, בעלות על הקרקע, בטוחות שעל הרוכש לקבל מהקבלן בגין תמורת הנכס, ששולמה על ידו לקבלן ועוד והכל במו"מ לחתימה על הסכם הרכישה.

4.6 מאחר וקשה מאוד להוכיח ולתבוע קיומן של הבטחות שניתנו בעל פה, מומלץ כי טרם החתימה על הסכם הרכישה עם הקבלן כל הבנה ו/או הבטחה שהושגה בין הרוכש לקבלן תקבל ביטוי בהסכם המכר באופן ברור וחד משמעי וכחלק בלתי נפרד מההסכם.

4.7 זאת ועוד, אל לרוכש להסכים באופן אוטומטי לקיומו של סעיף בהסכם הרכישה, המאפשר לקבלן לבצע שינויים בהסכמות אליהן הגעתם באופן חד צדדי ומבלי לקבל הסכמת הרוכש לכך באופן מפורש.

4.8 כאשר מסכמים את תמורת הנכס ורושמים אותה בהסכם, יש להבין כי הסכום הרשום בהסכם המכר הינו סופי וכולל בחובו את כל התוספות הנלוות למחיר הנכס. לפיכך, בעת ניהול מו"מ עם קבלן לרכישת דירה, וטרם החתימה על החוזה, ראוי להבהיר בהסכם, על מנת למנוע תשלומים נוספים על תמורת הדירה כפי שסוכמה בין הצדדים, כי התוספות הבאות כלולות בתמורת הנכס ואינן גוררות תשלום נוסף, כדוגמת: חנייה, דוד שמש, עלות פיתוח, חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, וטלפון, גינון, אנטנת טלוויזיה ומס ערך מוסף. (לעניין גז – בדרך כלל תשלום זה אינו בא במסגרת תמורת הנכס).

5. מיסוי בעת רכישת/ מכירת נכס

5.1 בטרם נעסוק בחיובם של הצדדים במיסים כתוצאה מביצוע פעולה במקרקעין, אבקש להדגיש ולהבהיר כי האמור בפרק זה ובמאמר זה בכלל, אינו בא במקום הוראות החוק או הוראות נוהל שנקבעו. בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין האמור כאן לבין הוראות החוק, קובעות הוראות החוק בלבד

5.2 תחילה נבין מהי ההגדרה של מקרקעין. מקרקעין כמוגדר בחוק מיסוי מקרקעין הכוונה היא קרקע בישראל כולל בתים, בנינים וכל אחר המחובר לקרקע חיבור של קבע.
זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין היא בעלות, חכירה העולה על 25 שנים, הרשאה לעשות שימוש במקרקעין השתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור.

5.3 עוד קובע חוק מיסוי מקרקעין העברת זכויות על צו ירושה או צו קיום צוואה, או על פי פס"ד לגירושין או במתן זכות לנאמן/ כונס נכסים/ אפוטרופוס/ מפרק אינן פעולות הנחשבות מכירה לצורך חיוב במיסוי בגינן.

5.4 מרגע חתימת הסכם המכר/רכישה או מועד חתימת זיכרון הדברים מתחילה ספירת 30 הימים במהלכם קיימת חובה שבחוק לדווח למיסוי מקרקעין על ביצוע הפעולה.

5.5 דיווח חלקי של נתוני הצהרה לרשויות המס, לא ייחשב כהצהרה על פי החוק. כל איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס אי הצהרה במועד. יודגש כי חובת ההצהרה חלה גם אם המוכר/הרוכש מבקשים פטור מהמס. על כן מומלץ וכדאי להגיש את ההצהרה לרשויות המס כשהיא מלאה ובזמן.

5.6 מס רכישה – המדובר במס שמשולם למדינה בגין עסקת הרכישה. המס מוטל על כל רוכש נכס למגורים, כדי שלא יידרש לשלם מס נוסף למדינה בעת רישום הדירה בטאבו או בחברה משנת וברשות למקרקעי ישראל. אדם הרוכש נכס ברובו או במלואו למטרת עסקים ו/או הרוכש נכס מקבלן שבנייתו טרם נסתיימה, ואין התחייבות מצד הקבלן לסיים את בנייתו, כי אז אין הנכס נחשב לדירת מגורים, ושיעור מס הרכישה במקרים אלו יהיה כמו על קרקע קרי 6% משווי הרכישה.

5.7 רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך 30 יום, על רכישת הנכס למשרד מיסוי מקרקעין שהנכס בתחומו. לאחר מכן את שומת מס הרכישה שהתקבלה בידי הרוכש יש לשלם לא יאוחר מהמועד המופיע על גבי שובר התשלום.

5.8 מס שבח – מס שבח מקרקעין יוטל על השבח של המוכר בנכס כתוצאה ממכירת הנכס. מס שבח מקרקעין הינו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין / זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי" כלומר, המדובר במס המשולם למדינה במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין בלבד! ומכאן כי במקרה של הפסד במכירה לא יוטל חיוב בגין מס שבח. מס השבח בוחן למעשה את הרווח שנוצר לבעלי הנכס בעת ביצוע עסקת מכר, הפער בין מחיר הקניה למחיר המכירה בניכוי הוצאות רכישה ככל שהיו כאלה למוכר. למס זה מערכת מורכבת של פטורים ודחיות מס.

5.9 בדיקתו של חיוב במס שבח עוד טרם חתימה על הסכם, הינה בעלת חשיבות ראשונה במעלה, מאחר וחיוב במס שבח יכול להשפיע על שיקולי כדאיות העסקה ועלול לעיתים להכשיל קיומה של עסקת מכר.

5.10 יש לשים לב כי בחוק קיים גם חריג המקנה פטור ממס שבח במקרים מסוימים ועל כן מומלץ לבדוק זכאות לקבלת פטור בחיוב במס שבח טרם מכירת הנכס. כמו לדוגמא מוכר שזו דירתו היחידה והוא אוחז בה 18 חודשים ומעלה זכאי לפטור ממס שבח.

5.11 חוק מיסוי מקרקעין הוא הקובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.

6. לסיום, אדגיש כי המדריך הינו על "קצה המזלג" מאחר ותחום עסקאות במקרקעין הינו נרחב ומקיף.

7. אחזור על דבריי שנכתבו בתחילת המדריך כי רכישת / מכירת נכס הינה מהצעדים החשובים בחייו של אדם, ועל כן טרם ביצוע הרכישה / הקנייה כדאי לפעול בשיקול דעת, לא להיות פזיזים, לא לפסוח על בדיקות חשובות של הנכס והן של ההסכם והמשתמע ממנו ולהשקיע מחשבה בבחירת עו"ד שילווה אתכם בצעד החשוב בחייכם.

8. לסיום סיומת, אחזור ואמליץ כי בעסקאות במקרקעין יקבלו הן המוכר והן הקונה ליווי משפטי פרטני מעורך דין, המתמחה בתחום המקרקעין אשר ידאג לייצג כל צד בעסקה נאמנה.

אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסדר ופרטני טרם רכישת/ מכירת נכס, ולצורך כך יש לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין . יודגש כי המדובר בסקירה קצרה של ההליך ואין בהסבר זה כדי להחליף ייעוץ מקצועי בעניין מעו"ד המתמחה בתחום.