תוכן עניינים
לא משנה כמה טוב לכם יחד, באותו אופן בו נוצר הסכם שותפות במקרקעין, כך חשוב גם להיערך מבחינה משפטית ליום בו אחד או יותר מהשותפים למקרקעין, יחליטו לפרוש.
לפני שניגש לפירוק שותפות במקרקעין יש להבין תחילה מהי שותפות במקרקעין? שותפות במקרקעין מהותה נכס מסוג דירה/קרקע עם מס' בעלים, אם בעקבות השקעה כלכלית משותפת בנכס או כתוצאה ממספר יורשים שירשו נכס אחד במשותף, כדוגמת אחים שקיבלו נכס מהוריהם וכדומה.
חוק המקרקעין הרלוונטי לעניינינו קובע כי נכס שיש לו כמה בעלים רשומים, כל אחד מבעליו יהיה בעל זכות על פי חלקו היחסי בנכס. החלוקה בין הבעלים יכולה להיות חלוקה שווה ויכולה להיות גם חלוקה לא שווה, בהתאם לסך ההשקעה הכספית ברכישה, או בהתאם לחלוקה שלדוגמא נקבעה בצוואה. כאשר מדובר ברכישה של נכס במשותף רצוי ומומלץ לעגן זאת בהסכם שיתוף במקרקעין בין כל מי שעתיד להיות מבעלי הנכס.
שותפות מקרקעין - שלושה מקרים מרכזיים
ישנן שלוש אפשרויות לשותפות במקרקעין: הראשונה, בעלות של שני בני זוג בנכס מגורים כאשר בד"כ מדובר בחלוקה שווה. השנייה, כאשר ישנה ירושה הכוללת נכס אחד למס' יורשים ואשר עם רישום הירושה בטאבו כלל היורשים הופכים להיות שותפים בנכס המקרקעין.
השלישית, כאשר מספר אנשים רוכשים, ביחד נכס שלם בחלקים שווים או בחלקים לא מאוזנים.
נדגיש, כי בהתאם לחוק המקרקעין כאשר יש מס' שותפים בנכס גם אם הם בחלקים שווים או בחלקים לא מאוזנים אין עדיפות לבעלים אחד על פני בעלים אחר.
הסכם שיתוף - מה זה אומר?
כאשר שותפים מתעתדים לרכוש נכס במשותף, רצוי ומומלץ להסדיר ביניהם את היחסים בדרך של הסכם שיתוף. הסכם שיתוף עוסק בהגדרת השימוש של כל אחד מבעלי הזכויות בקרקע/נכס ובחלקים שהוא מחזיק בקרקע/נכס, כמו גם במה שמותר ואסור לעשות בחלקו ובחלקם של הבעלים האחרים בקרקע/בנכס. רצוי ומומלץ שהסכם השיתוף יכלול תשריט שיתאר נאמנה את הנכס/הקרקע המשותפים, את חלקם של בעלי הזכויות, ואת החלקים המיועדים לשימוש משותף ככל שיש כאלה. עוד עוסק הסכם השיתוף במימוש זכויות הבניה ככל שישנן; באופן תשלום ההוצאות המשותפות והאישיות תוך התחייבות שלא לפגוע בזכויות השותפים בנכס/קרקע; בזכות להעביר את החלק לאחר ללא צורך בהסכמה של יתר השותפים; וכן בצורך לשעבד את החלק בנכס/קרקע לצרכיו של הבעלים, ללא צורך בהסכמה של הבעלים האחרים.
מכוח חוק המקרקעין, הקובע כי יש לבצע רישום של כל פעולה במקרקעין כשזה מתאפשר, הרי שיש לרשום בטאבו את הסכם השיתוף שנחתם בין כלל הבעלים. חשיבות הרישום היא מרבית, בעיקר כשאחד מן הבעלים מבקש למכור את זכויותיו לאחר, הרי שבאופן כזה יהיה בפני הרוכש החדש את ההסכם והוא לא יוכל לטעון כי לא ידע על קיומו.
ככל שהסכם השיתוף יהיה מפורט יותר הדבר יטיב עם כלל השותפים וימנע מחלוקות וסכסוכים בין השותפים.
הסכם שיתוף – פתרון יעיל כשצריך ואפשר
כפי שאמרנו לעיל, הסכם שיתוף הוא פתרון יעיל במקרים מסוימים, בהם בדרך כלל לא ניתן לבצע חלוקה של המקרקעין לחלקות משנה. אולם, כאשר ישנה האפשרות, מהבחינה המשפטית והתכנונית, עדיף לבצע חלוקה ממשית של המקרקעין בביצוע פרצלציה, משמע, יוצרים מחלקה אחת שתי חלקות או יותר נפרדות, אחת מהשניה ושכל אחת מהן מוגדרת ומסומנת ורשומה בלשכת רישום המקרקעין בנפרד. במצב כזה נפרדים השותפים לדרכם, וכל אחד מהם הופך לבעלים בלעדי של חלקה חדשה ונפרדת. כאמור, הדבר תלוי בחוקי התכנון והבניה, בשטח הכולל של המקרקעין ובשטח של כל חלקה חדשה ויכול להיות מושפע ממצב הבניה הקיים על המקרקעין.
ישנם מקרים בהם בית מגורים ישן, המשמש את אחד השותפים נבנה במרכזה של החלקה, מותיר מעט שטח פנוי אשר ניתן אומנם לבנות עליו יחידה או יחידות נוספות, אך שטח הקרקע הצמוד לאותן יחידות חדשות אינו מספיק לשם ביצוע החלוקה לחלקות רישום חדשות.
פירוק שותפות – כל הדרכים לעשות את זה נכון
ישנם מצבים בהם יש צורך לפרק את השותפות במקרקעין. לפי המעוגן בחוק המקרקעין הרי שכל שותף זכאי , בכל עת, לבקש את פירוק השיתוף בקרקע. זהו עקרון העל המנחה את פירוק השיתוף, לא משנה באיזה חלק מהנכס/קרקע מחזיק מי מהבעלים המבקש לפרק את השותפות במקרקעין.
ישנן מס' דרכים לפירוק שותפות במקרקעין. הדרך הראשונה פירוק בעין כלומר פירוק בפועל. במצב זה הנכס/קרקע יחולקו בפועל לחלקים שווים או לא שווים, בהתאם לסיכום בין הבעלים. וכל אחד מבעלי הקרקע יוכל לעשות כל על העולה על רוחו בחלקו לאחר החלוקה בפועל. הדרך השנייה היא פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, משמע מכירה של כל המקרקעין. הדרך השלישית פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף – סעיף 42 לחוק. למעשה, אופציה זו היא סוג של חלוקה בעין (פיזית, בפועל).
ברגע שנבחרה הדרך לפירוק השיתוף באחת מן האופציות שפורטו הפירוק ייעשה בהתאם להוראותיו של הסכם השיתוף ככל והוא אכן נוסח באופן שכולל גם התייחסות לפירוק השיתוף, עניין חשוב בפני עצמו. ככל והבעלים לא מצליחים לפעול בהסכמה לפירוק השיתוף בנכס/ בקרקע, כי אז הדרך שבפניהם היא בפניה לבית משפט בהגשת תביעה לפירוק השיתוף. יודגש, כי בתביעה לפירוק שיתוף קיימת וודאות בתוצאה והיא שבסופו של יום הפירוק יתבצע אם בהסכמה או בהחלטה שיפוטית של בית משפט.
עוד חשוב לדעת בהליך של פירוק שיתוף כי רק מי שהוא מבעלי הקרקע/נכס רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בנכס/ בקרקע, אחד מן הבעלים לא יכול לכפות על בעלים אחר למכור לו את חלקו בנכס/במקרקעין. תביעה לפירוק שיתוף נכס/קרקע הרשומים בלשכת רישום המקרקעין תוגש לבית משפט שלום הממוקם באזור בו מצויים המקרקעין ותתנהל לפי הוראות חוק המקרקעין, וזאת ללא תלות בשווי המקרקעין.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אשר אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, תוגש לבית משפט שלום או מחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, ותתנהל לפי הוראות חוק המיטלטלין, כאשר נכס/קרקע בשווי של עד 2,500,000 ₪ – יטופל בבית משפט השלום; ונכס / קרקע בשווי של מעל 2.5 מיליון ש"ח – למחוזי. חרף האמור לעיל, ככל שהשותפים במקרקעין הם בני משפחה המצויים בסכסוך משפטי התביעה לפירוק שיתוף לעולם תתנהל בבית המשפט לענייני משפחה.
ככל ונקלעתם לסכסוך משפטי מסוג של פירוק שיתוף חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד המתמחה בדיני המקרקעין ולעיתים רצוי כזה המתמחה גם בדיני משפחה כאשר מדובר בשותפים לקרקע/נכס שהינם בני משפחה והכל על מנת שתזכו לייעוץ המשפטי הטוב ביותר וזה הכולל גם חשיבה מחוץ לקופסא.
